PLAN KERKENWEIDE TE BERGHAREN

Een ontwikkeling van ErfGoed en Van den Bosch Vastgoed

PLAN KERKENWEIDE TE BERGHAREN

Een ontwikkeling van ErfGoed en van den Bosch Vastgoed

De plannen

Stedenbouwkundigplan

Het stedenbouwkundig plan is een concreet en uitgewerkt beeld van de toekomstige ruimtelijke en functionele situatie, alle functies, zoals groen, water, infrastructuur, bebouwing etc, krijgen een plek.

Bekijk

Beeldkwaliteitsplan

Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte en bevat toetsbare criteria. Het is een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw.

Bekijk

Landschapsplan

Door landelijke beplanting en materialen te gebruiken creëren we een zachte overgang naar het dorp . Het landschap wordt ‘sterker’ en het contrast tussen het landschap en het dorp wordt natuurlijk.

Bekijk

De woningen

9 rij- en hoek woningen

vanaf ca. 85m2 GBO
percelen ca.111m2 tot 145m2
4 huurwoningen
5 rijwoningen

4 senioren woningen

vanaf 85m2 GBO
percelen 180m2 tot 240m2
2 woningen met 2 parkeer- plaatsen op eigen terrein

4 halfvrijstaande woningen

vanaf 125m2 GBO
percelen 300m2 tot 400m2
2 parkeerplaatsen op eigen terrein

5 vrijstaande woningen

vanaf 165m2 GBO
percelen van 600 tot 950m2
2 parkeerplaatsen op eigen terrein

Stand van zaken en planning

Toelichting

Op 29 februari 2024 is het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Wijchen. Ongewijzigd betekend dat er door de omwonenden en belanghebbenden geen zienswijzen/ bezwaar zijn ingediend.

Tijdens de beroepsperiode is er beroep aangetekend door drie omwonenden, zij zijn het niet eens met het woningbouwplan ondanks de verschillende aanpassingen om hen tegemoet te komen.

Het beroep ligt bij de Raad van State (de Afdeling), er is verweer ingediend en het is nu wachten op de zitting. Dat kan enkele maanden duren. Na de zitting volgt de uitspraak, de verwachting is dat het bestemmingsplan ongewijzigd onherroepelijk wordt.

Vanaf het moment dat het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden worden aanvragen omgevingsvergunningen aan dit nieuwe bestemmingsplan getoetst. Bij het inwerking treden van het nieuwe bestemmingsplan én het onherroepelijk worden hiervan willen we de aanvraag omgevingsvergunning indienen voor de bouw van de woningen.

Zodra de vergunning is verleent kunnen we de verkoop opstarten. Ongeveer 3 maanden nadat de woningen zijn verkocht proberen we aan te vangen met de bouwwerkzaamheden.

Indicatieve planning

29 februari 2024

Vastgesteld bestemmingsplan

Onherroepelijk bestemmingsplan

Verwachting 2e kwartaal 2025

Verwachting 3e kwartaal 2025

Afgifte aanvraag omgevingsvergunning

Verwachting 4e kwartaal 2025

Start verkoop

Verwachting 1e kwartaal 2026

Start bouwwerkzaamheden

De locatie

De locatie is logisch en voor de hand liggend zo aan de kern gelegen, maar tussen de twee kerken aan de rand van het ommeland ook gevoelig. Dit vraagt om zeer zorgvuldig opereren.

Dat is echter precies wat we doen als ErfGoed, plannen ontwikkelen in het landelijk gebied waar dorp en landschap bij winnen, zowel ruimtelijk als sociaal. We hebben het ontwerp dan ook met alle liefde en zorg gemaakt en we hopen dat u dat erin terug leest.

De ‘klei is gevormd’, zodat iedereen kan zien wat we echt willen maken en daar zijn of haar ideeën over kan geven, maar nog niet ‘gebakken’.

Plangebied

Zichtlijnen

De locatie is een landelijke weide aan de rand van de kern met zicht op de twee grote kerken van het dorp. Met name de kerken geven de plek een sterke dorpse sfeer. De agrarische landerijen en de typische boeren gebouwtypen eromheen geven de plek tegelijk een hele landelijke sfeer.

De kunst is om in de planvorming beide sferen te behouden en versterken en de zichten op de kerken en de omgeving tot kwaliteit te maken. Dit moet gebeuren door ‘dun’ te bouwen met een ruimtelijk ontspannen en losse opzet zoals het dorp zelf ook heeft. En door groene plekken in te weven die veel ‘lucht’ in het plan brengen, die uitnodigen voor gebruik en die zichtlijnen open houden.

Main button

De zichtlijnen

De locatie is een landelijke weide aan de rand van de kern met zicht op de twee grote kerken van het dorp. Met name de kerken geven de plek een sterke dorpse sfeer.

De kunst is om in de planvorming beide sferen te behouden en versterken en de zichten op de kerken en de omgeving tot kwaliteit te maken. Dit moet gebeuren door ‘dun’ te bouwen met in een ruimtelijk ontspannen en losse opzet zoals het dorp zelf ook heeft.

St. Anna Kerk

Hervormde Kerk

Het planvoorstel

De nieuwe overgang tussen dorp en ommeland wordt even eenvoudig als voor de hand liggend gevormd door een nieuwe dorpse straat tussen de Veldsestraat en de Dorpsstraat, die nog iets doorloopt richting Uilengat. Aan deze ontspannen getraceerde straat vormt een variatie aan grotere en kleinere volumes een nieuwe dorpsrand naar het ommeland. Geen dichte rand, maar een luchtige open rand die veldjes en boomgaardjes insluit en zo een zachte overgang vormt.

Het plan oogt als bijna toevallig ontstaan en dat is ook de bedoeling, maar toch is de ruimte zorgvuldig gecomponeerd. Met name om de belangrijke zichten te behouden. Als eerste de lange zichtlijnen van en op de twee kerken. Vervolgens het zicht vanuit de Dorpsstraat naar het ommeland halverwege en het zicht op de agrarische hoekwoning aan het begin van de nieuwe straat.

Als laatste zijn er kleine en grotere groene ruimtes in het plan ingeweven waardoor alle bestaande woningen zoveel mogelijk ook hun zichten behouden.

Bestaande situatie

Lichtgroen het plangebied

Zichtlijnen

De straat start aan de Veldsestraat door ruimte te laten, ruimte voor zicht op de fraaie kop van de bestaande woning op de hoek. Die markeert de dorpse entree en dat blijft zo behouden.

Aan de westkant borduurt een variatie van vijf vrijstaande woningen voort op het Bergharense dorpsweefsel.

Aan de oostkant vormt een kloek volume een seniorenblokje met eigen parkeerhofje. Langs de straat verwijdt de ruimte zich daar met een brede groene zoom, waardoor het zicht op de kerk behouden blijft en er een ontspannen sfeer ontstaat. Deze zoom gaat over in een groene landelijke ruimte aan de westzijde waarin de bestaande bomen opgenomen worden.

De bestaande Dorpsstraat die uit het oosten komt houdt hier zicht op het landelijk gebied in het westen en gaat er vloeiend in over. Ook bestaande bewoners houden zo zicht op het ommeland.

De nieuwe dorpsstraat eindigt in een intiem hofje dat door zijn open opzet de zichtlijn van kerk richting landschap behoudt. Hier delen de halfvrijstaande en rijwoningen samen een collectieve tuin die ervoor zorgt dat er ook sociaal een collectief hofje kan ontstaan. Een collectieve boomgaard in de zuidwesthoek laat zicht op de kerk en houdt ruimte naar de bestaande woningen daar.

Verkavelingsplan

Impressie

De 23 woningen variëren in kavelgrootte en woningoppervlak van groot tot klein. Dat is ruimtelijk belangrijk, een dorp is geen woonwijk met allemaal precies dezelfde huizen op even grote kavels.

In dit plan staande woningen soms dichter op elkaar en soms verder uit elkaar en zijn de kappen allemaal verschillend van vorm en hoogte. Het dorpse silhouet zal daarmee gevarieerd zijn zoals het hoort.

Maar ook sociaal is de mix waardevol. In een dorp wonen mensen van alle rangen en standen door elkaar en vormen samen de gemeenschap. Daar bouwt dit plan op voort.

Openbare-/ collectieve groene zichtruimtes

Deze ruimtes zorgen voor de landelijke sfeer en geven tegelijk ruimte voor dorpelingen om elkaar te ontmoeten. Ingezaaide bloemrijke bermen geven de straat een rijk en lommerrijk karakter en dragen bij aan de ecologische leefbaarheid, met name voor insecten. Een boomgaardje levert appels en peren om te plukken en taarten te bakken. Een weitje waar een paar schapen en een wonderpony in lopen levert een hoop aaiplezier voor kinderen. Een gedeelde nutstuin in het hofje levert groente en fruit en de uitgelezen plek voor het jaarlijkse oogstfeest. Andere invullingen zijn natuurlijk goed denkbaar, het moeten vooral plekken van de buurt worden.

Woningtypologieën

9 Rijwoningen

• 4 hoekwoningen en 5 middenwoningen

• Perceeloppervlakten vanaf 123m2 noord of zuid gelegen

• Inhoud ca. 342m3/ gebruiksoppervlak ca. 87m2

Uitgangspunten:

• Toewijzingen met voorkeur aan lokale inwoners/ lokale inwoners die een starterswoning achterlaten.

4 Halfvrijstaande woningen

• Perceeloppervlakten vanaf 341m2 noord of zuid gelegen

• Inhoud ca. 450m3/ Gebruiksoppervlak ca. 120m2

Uitgangspunten:

• Toewijzingen met voorkeur aan lokale inwoners die een starterswoning achterlaten.

4 Levensloopbestendige woningen

• Perceeloppervlakten vanaf 185m2 oost

• Inhoud ca. 450m3/ Gebruiksoppervlak ca. 115m2

Uitgangspunten:

• Toewijzingen met voorkeur aan lokale inwoners die een starterswoning (kluswoning) achterlaten.

5 Vrijstaande woningen

• perceeloppervlakten vanaf 633m2

• inhoud vanaf 550m3 tot ca 1.200m3

Uitgangspunten:

• Voorkeur voor lokale inwoners

• Mogelijkheden voor meergeneratiewoningen

• Nul-op-de-meter woningen

• Speciale en bijzondere initiatieven

Planambities

Over Openbare Ruimte, Architectuur en kwaliteit

Sociale duurzaamheid

In dit plan willen we de toekomstige bewoners samen laten wonen in een mooie buurt. Naast particuliere en openbare buitenruimte willen wij ook een collectieve buitenruimte realiseren. Deze groene ruimte, of het nu gaat om een gedeeld erf, landje, bosje, tuin of boomgaard, is de plek waar mensen samen de vruchten kunnen plukken van ‘hun stukje landschap’.

Duurzame landelijke kwaliteit

Het ontwerp wordt gekenmerkt door een hoge mate van kwaliteit die daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Veelal brengen wij de verharding aan de voorzijde van de woningen aan, planten wij hagen op de erfgrenzen, begeleiden wij zelfbouwers met het ontwerp en staan wij willekeurige bouw (vergunningsvrij) niet overal toe.

Regels:

1. Goedkeuring concept aanvraag omgevingsvergunningen door de supervisor (Beeldkwaliteitsplan+Samenhang)

2. Verplichting instandhouden, onderhouden en niet wijzigen van:

a) de aangebrachte hagen, verharding en overige beplanting.

b) toegankelijk, semi-toegankelijk en niet- toegankelijk groen, paden en wegen.

3. Verplichting tot het niet wijzigen van het kleurenschema

4. Verplichting tot het niet aanbrengen van een dakkapel aan de voorzijde en aan- of uitbouwen aan de zijkant.

Ambities

Landschapsplan wordt door ErfGoed aangelegd

Behoud van zichtlijnen en landelijke bebouwing

Sturing op architectonische kwaliteit én samenhang

Hagen langs het openbaar gebied

Verplichting instandhouden kleurenschema's

Levendige voortuinen

Landelijk wonen

Fraaie hagen

Overdekt parkeren

Over energie, duurzaamheid en stikstof

Energie duurzaamheid

• De grondgebonden woningen dienen ‘nul’ op de meter te zijn.

• 5 woningen circulair bouwen.

• Water heeft onze aandacht. Naast het opslaan en vertraagd afvoeren van hemelwater zoeken

we hiervoor ook nieuwe bestemmingen voor het aanwezige groen. Naast combinaties van een boomgaard als wadi willen we het water ook zoveel mogelijk opslaan en herbruiken.

Huurwoningen

Afhankelijk van de marktbehoefte kunnen er woningen worden verhuurd. Hiervoor zijn reeds twee private ondernemingen bereidt gevonden te investeren.

Compensatie

Elke woning die wij bouwen compenseren wij met de aanleg van minimaal 1 nieuwe boom in een bos. Inmiddels hebben wij ruim 0,5 hectare aan bos geplant en lopen er gesprekken om hier maar liefst 5 ha aan toe te voegen.

Zorg

Voor de exploitatie van de zorg zullen gesprekken gevoerd worden met lokale zorgaanbieders.

Ambities

Nul-op-de-Meter woningen

Ambities voor circulair bouwen

Focus op water (opvang en afvoer)

Focus op koop maar mogelijkheden voor huur

CO2 compensatie door bomen te planten

Nul-op-de-Meter

Circulair ontwikkelen en bouwen

Passende waterberging

CO2 compensatie door planten bomen

Beeldkwaliteit

Een beeldkwaliteitsplan bevat de welstandscriteria voor de architectonische uitwerking van de nieuwe bebouwing en de inrichting van het erf. Het beeldkwaliteitsplan wordt onderdeel van het bestemmingsplan en is leidend boven de bepalingen in het bestemmingsplan en welstandsnota en is een toetsingskader voor de binnenkomende bouwaanvragen.

Aan de hand van het beeldkwaliteitsplan worden de conceptaanvragen omgevingsvergunningen getoetst op kwaliteit, vorm, materialisatie én samenhang.

Over Bergharen

Bergharen is een Nederlands dorp in de gemeente Wijchen (provincie Gelderland). Op 27 juli 2018 telde Bergharen 1.765 inwoners. Het dorp Bergharen heeft twee kerken, een protestantse en een katholieke kerk. Ook heeft het dorp het grootste aaneengesloten rivierzandduingebied van West-Europa, grotendeels begroeid met bos.

Hervormde kerk

De Zandberg

St. Anna kerk

Nabij beltmolen De Verrekijker bevindt zich een kapel met daarin een beeltenis van Onze Lieve-Vrouw ter Nood Gods. Het is een officieel bedevaartsoord.

De kern Bergharen ligt ten noordwesten van Wijchen. De kern maakt deel uit van een stuifzandrug die door het land van Maas en Waal loopt. Uit landschappelijk oogpunt vormt het stuifzandcomplex door zijn hoge ligging en door zijn begroeiing een duidelijk element temidden van de rondom het complex gelegen lage en open komgronden.

De Verrekijker

Groenteverkoop aan de straat

De Kapelberg

De oudste kern van het huidige dorp ligt in de onmiddellijke omgeving van de middeleeuwse dorpskerk. De oude lintbebouwing is met name langs de Dorpsstraat nog herkenbaar. De bebouwing wordt hier gekenmerkt door een ruime, informele verkaveling. Langs de Dorpsstraat is sprake van een verspringende rooilijn met lichte richtingsverdraaiingen tussen de panden. Hierdoor wordt de zelfstandigheid van de bouwmassa’s benadrukt. De zelfstandigheid komt daarnaast tot uitdrukking door de openheid tussen de panden. De kaprichting is wisselend, evenals het bouwen in één of twee bouwlagen.